報告(只備英文版)概覽
購買境外物業近年受到本地消費者追捧，這趨勢亦從境外物業廣告每天在各種媒體上不斷增加的數量反映出來。雖然第 511 章《地產代理條例》早於 1997 年制定，但當時立法的優先考慮是監管與本地物業有關的地產代理工作；因此，儘管《地產代理條例》的立法原意是同時涵蓋本地及境外物業，第511B章《地產代理（豁免領牌）令》卻容許純粹處理香港以外地方物業的地產代理及營業員獲得豁免，只要他們在所有銷售文件上說明其未有領有牌照，則無須取得牌照，以致現時境外物業的銷售很大程度上仍然不受監管。
通過一套全面的研究方法，包括對 261 個投訴案例進行的分析、對 1314 個收集得來的廣告作出的調查、對 36 個項目進行的神秘顧客訪問、與有關當局及持分者的深入訪談以及與其他 7 個司法管轄區的監管制度作出的比較，消費者委員會（“消委會”）得出的結論是對於境外物業銷售的監管還有很大的改善空間。考慮到對消費者造成的重大損害及業界的不當行為，消委會辨識到以下五大關注：
- 某些地產代理以及賣方均無須領牌；
- 就訂金和留位費缺乏冷靜期或訂金保障機制；
- 廣告監管不足；
- 就其他營商手法管制不足；及
- 部分生效的《地產代理條例》。
建議
不難理解，購買境外物業所涉及的問題和潛在風險非常複雜，因此消費者更需要準確及全面的資訊，並需得到足夠的預警，以便他們作出明智的選擇。為兼顧加強消費者保障及維持地產代理市場的可持續發展，消委會在充分考慮持份者的意見和關注下，並根據是次研究的結果，提出以下五項建議以加強境外物業市場的消費者保障：
- 規定所有從事銷售香港境外一手住宅物業的地產代理及營業員須根據《地產代理條例》取得牌照，即所有從事香港境外一手住宅物業的地產代理或營業員，不論他是否純粹處理此等物業，均須按照《地產代理條例》取得牌照。
- 《地產代理條例》的第36及44條下所列明地產代理及營業員有關資料披露的法定責任及對廣告內容的監管應進一步生效並適用於境外一手住宅物業的銷售。
- 透過具約束力的地產代理監管局指引，規定給予買方的資料及規管境外一手住宅物業的廣告內容。
除現有規定，消委會建議對給買方最主要的四份文件的內容提出更多資料披露的規定： (一) 盡職審查報告中應包含報告發行人的名稱、所屬機構及專業資格； (二) 法律意見中應說明當地是否有任何訂金保障機制； (三) 警告聲明中應加入有關匯率浮動風險、賣方可能無法兌現任何租金收益或承諾及延遲交樓等不同方面的警告； (四) 銷售及推銷文件中應訂明某些資料。
至於廣告監管方面，廣告不但應清晰易讀地說明某些重要基本資訊，亦不得誇大或提供屬虛假或誤導的表述。另外，對指定警告句語在印刷廣告的字體大小和對電子媒體廣告出現時間應有所規定。
- 就留位費引入不少於7天的強制性冷靜期。如準買家在冷靜期內決定不繼續交易，地產代理應可以從留位費中扣除合理而不過多的金額為行政費用。
- 按漸進方式，若在上述四項建議落實後仍有進一步加強消費者保障的必要，便應強制要求所有境外一手住宅物業的銷售須由持牌地產代理/營業員進行。
總結
購買境外物業絕非等閒之事，但消委會強調是次研究中提出的建議的目的不是使購買境外物業達至零風險，而是促使地產代理通過準確的資訊表述方式及提供專業的服務來保障消費者。消委會希望本報告的發表，能引發各方（包括持份者及公眾）作出建設性的討論，共創消費者及商家雙贏的境外物業銷售市場。
